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      近年來，在市場需求和政策供給的雙輪驅動下，鄉(xiāng)村旅游以超預期的速度和規(guī)模發(fā)展，產(chǎn)業(yè)發(fā)展與土地利用的矛盾也越來越緊張，土地是鄉(xiāng)村旅游發(fā)展最基礎和最為重要的生產(chǎn)要素之一，直接關系到產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標和社會效益。在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的提出和推進過程中，鄉(xiāng)村旅游發(fā)展中的土地問題也愈發(fā)明顯，沒有“旅游用地指標”和“旅游用地指標”的投入產(chǎn)出不平衡成為制約旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基問題。

      在國家及各地方政府不斷地探索改革創(chuàng)新路徑中，部分地方在“旅游用地”上的試點和推廣取得了較大突破，“點狀用地”成為較為實用的創(chuàng)新路徑。那什么是“點狀用地”呢？點狀用地對如何促進鄉(xiāng)村旅游？

對“點狀用地”的理解

      “點狀用地”可理解為：在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界以外，不適合成片開發(fā)建設的地區(qū)，根據(jù)地域資源環(huán)境承載能力、區(qū)位條件和發(fā)展?jié)摿?，結合項目區(qū)塊地形地貌特征，依據(jù)建筑物占地面積等點狀布局，按照建多少、轉多少、征多少的原則點狀報批，根據(jù)規(guī)劃用地性質和土地用途靈活點狀供應。

      傳統(tǒng)用地方式是按立項審批規(guī)模來供地，供應的土地全部按建設用地管理。“點狀用地”創(chuàng)新了用地方式，辦理農用地轉用、土地征收手續(xù)。

      點狀用地的優(yōu)點

      點狀用地有很多優(yōu)勢，例如，政府管控能力加強，租賃為主的用地方式令旅游活動空間和環(huán)境空間界定清晰，最大化避免土地指標的浪費，便于對整個項目的旅游產(chǎn)品和體驗品質加以整體把控；保障項目用地，可以結合旅游項目建設類型的特點，因地制宜保障項目建設用地和環(huán)境用地的均衡配搭；簡化用地審批流程，結合國家的相關政策或用地法規(guī)進行簡化操作，使項目審批相對便捷。

      點狀用地不僅極大地減少了土地占用指標，解決了項目用地問題，還減輕了投資方的資金壓力。同時點狀用地在很大程度上也是對生態(tài)環(huán)境的保護。利用這種供地新模式，項目在低丘緩坡中修建起來，并嚴格按照點狀供地面積等量開發(fā)，對未納入建設用地開發(fā)的部分作為生態(tài)保留用地，盡量避免對周邊生態(tài)林地的占用。實際效果是，一棟棟建筑與周邊的綠蔭融為一體，置身其中，青山綠水，觸手可及。

      “點狀用地”更適合鄉(xiāng)村旅游

      很多鄉(xiāng)村旅游項目，出于環(huán)境和景觀營造的角度，設施比較小型且分散，如果套用城市建設的成片用地方式，一則浪費，二則成本高，故而用點狀供地更符合實情。

      第一，在鄉(xiāng)村休閑項目中，傳統(tǒng)整片式供地方式，由于項目占地較大，用地多，容積率低，政府供地緊張，以及農轉用、占補平衡指標等問題，使得項目難以落地。

      第二，鄉(xiāng)村旅游項目設施設計多為小型且分散，按傳統(tǒng)的成片用地的供給方式，會造成很大的土地浪費，對于開發(fā)商和政府雙方而言都不劃算。

      第三，傳統(tǒng)供地方式對資金要求過高，鄉(xiāng)村旅游項目資金回報期又較長，點狀供地更符合現(xiàn)實情況，有利于鄉(xiāng)村休閑項目的發(fā)展。

      第四，點狀供地更有利于盤活土地資產(chǎn)。幾乎每個項目都會留下“土地邊角料”，點狀供地可將這些土地推向市場，盤活土地再利用，釋放土地管理壓力，及時回籠土地成本，適當補充財政性收入。

      第五，按照之前的經(jīng)驗來看，資本下鄉(xiāng)的投資商，更多的是和村集體或者村民打交道、做生意，因此不可避免的出現(xiàn)抵押融資困難、農戶毀約等問題，和村民的糾紛也常常使項目半途流產(chǎn)，而點狀供地則通過先進行轉為國有建設用地，后通過公開出讓方式獲取，因而所建項目具有產(chǎn)權，避免了和村民產(chǎn)生糾紛的問題，確保了項目投資的可靠性。

      “點狀用地”的未來發(fā)展

      調整點狀供地相關規(guī)劃政策：點狀供地會對控制性詳細規(guī)劃體系提出全新要求，需以規(guī)劃政策調整為先導；現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃是以塊狀用地為標準，界定相應的強制性指標對整體的地塊進行開發(fā)建設管控；點狀供地則需要控制性詳細規(guī)劃及修建性詳細規(guī)劃與概念性規(guī)劃的結合，以便于點狀用地政策的精準落地和執(zhí)行。要做好土地利用總體規(guī)劃與城鄉(xiāng)規(guī)劃，旅游、農業(yè)、避暑休閑等專業(yè)專項規(guī)劃的銜接工作，實現(xiàn)點狀用地項目空間、布局“多規(guī)合一”。

      生態(tài)優(yōu)先：點狀布局、垂直開發(fā)，要遵循生態(tài)優(yōu)先基本發(fā)展原則，不‘攤大餅’化發(fā)展，精耕深作的同時兼顧民情、保持特色，實現(xiàn)縱深化發(fā)展。在實施點狀布局的同時，要注重功能組團，以“點”的影響力串聯(lián)多個地塊組合開發(fā)利用，實現(xiàn)“點狀布局、線性發(fā)展、區(qū)域輻射”的功能效果。

      因地制宜，合理布局：點狀供地要遵循生態(tài)環(huán)境發(fā)展規(guī)律，結合村情實際科學布局，按照“宜建則建、宜農則農、宜林則林”的原則做到“分類管理，有規(guī)有矩”。要統(tǒng)籌規(guī)劃開發(fā)地塊，合理安排建設項目，防止資源任意占用、無序開發(fā)，最大限度釋放土地資源活力。

      通過點狀供地開發(fā)的鄉(xiāng)村旅游項目，建設過程中應堅定不移踐行“綠水青山就是金山銀山”理念，杜絕以犧牲資源環(huán)境為代價來發(fā)展經(jīng)濟的現(xiàn)象。應乘著點狀供地政策的東風，在借鑒杭州、寧波等地先進經(jīng)驗的基礎上，抓緊推行點狀供地試點，積極發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游。